Audyt energetyczny a lepsze warunki finansowania kredytów hipotecznych

Audyt energetyczny staje się kluczowym elementem zrównoważonego budownictwa, a jego wyniki mogą otwierać drogę do tańszego kredytu na wymarzony dom. Banki w Polsce coraz częściej oferują tzw. zielone kredyty hipoteczne z preferencyjnym oprocentowaniem dla energooszczędnych nieruchomości. W poniższym poradniku wyjaśniamy, na czym polega audyt energetyczny i dlaczego zyskuje na znaczeniu.

Czym jest audyt energetyczny?

Audyt energetyczny to szczegółowa ocena stanu budynku pod kątem zużycia energii oraz jego efektywności energetycznej. W ramach audytu specjalista (audytor energetyczny) analizuje m.in. izolację termiczną, system ogrzewania, wentylację, oświetlenie i wszystkie elementy wpływające na straty ciepła. Celem takiej analizy jest wskazanie, w których obszarach budynek zużywa najwięcej energii i zaproponowanie ulepszeń, które mogą obniżyć to zużycie. Wynikiem audytu jest raport zawierający zalecenia dotyczące np. docieplenia ścian, wymiany okien, modernizacji systemu grzewczego czy instalacji odnawialnych źródeł energii (jak panele fotowoltaiczne).

Audyt energetyczny bywa nazywany „energetycznym przeglądem technicznym” domu – pozwala zrozumieć, jak efektywnie nasz budynek gospodaruje energią i gdzie są największe straty. To właśnie audyt identyfikuje obszary o największym potencjale oszczędności oraz proponuje konkretne działania poprawiające efektywność energetyczną budynku. Innymi słowy, wskazuje które inwestycje (np. lepsza izolacja poddasza czy nowoczesny kocioł) dadzą największy efekt w postaci niższych rachunków za ogrzewanie i prąd.

Warto podkreślić, że audyt energetyczny różni się od świadectwa energetycznego budynku. Świadectwo charakterystyki energetycznej to obecnie obowiązkowy dokument przy sprzedaży lub wynajmie domu, określający klasę energetyczną i przewidywane zapotrzebowanie na energię (na podstawie projektu lub standardowych założeń). Z kolei audyt jest bardziej szczegółowy – opiera się na realnych pomiarach i stanie istniejącego budynku, dostarczając konkretnego planu modernizacji. Audyt energetyczny często wykonuje się przed termomodernizacją domu lub ubieganiem się o dofinansowanie na poprawę efektywności energetycznej, aby dokładnie zaplanować zakres prac i przewidzieć oszczędności.

Audyt energetyczny a zrównoważone budownictwo

Rosnące znaczenie audytów energetycznych wynika z ogólnego trendu zrównoważonego budownictwa i dążenia do ograniczenia negatywnego wpływu budynków na środowisko. Szacuje się, że budynki (zarówno ich budowa, jak i eksploatacja) odpowiadają za znaczną część zużycia energii oraz emisji CO₂. Dlatego poprawa efektywności energetycznej domów jest kluczowa w walce ze zmianami klimatu i rosnącymi kosztami energii. Nowoczesne materiały i technologie budowlane pozwalają tworzyć projekty chroniące budynek przed nadmiernym zużyciem energii podczas użytkowania. Jednak by w pełni wykorzystać potencjał tych technologii, potrzebna jest dokładna analiza – i tu ponownie na scenę wkracza audyt energetyczny.

Audyt energetyczny jest często pierwszym krokiem w kierunku zmniejszenia zużycia energii i emisji zanieczyszczeń przez budynek. Eksperci podkreślają, że rzetelnie przeprowadzony audyt daje jasny obraz, jak i gdzie budynek zużywa energię, oraz wskazuje możliwości oszczędności. Dzięki temu właściciel lub projektant może wprowadzić ulepszenia (np. grubsza izolacja, pompa ciepła, rekuperacja) tam, gdzie przyniosą one największy efekt.

W kontekście zrównoważonego budownictwa audyt energetyczny zyskuje na znaczeniu także dlatego, że coraz więcej standardów i certyfikatów ekologicznych (np. Passive House, BREEAM, LEED) wymaga spełnienia określonych poziomów efektywności energetycznej. Aby je osiągnąć, trzeba dokładnie przeanalizować projekt i zastosowane rozwiązania – a to właśnie zapewnia audyt. Co więcej, Unia Europejska promuje ideę budynków o niemal zerowym zużyciu energii (nZEB) oraz wspiera finansowo inicjatywy poprawiające efektywność energetyczną. W Polsce funkcjonują programy dofinansowań (jak „Czyste Powietrze” czy ulga termomodernizacyjna), w których przedstawienie audytu jest często wymagane lub bardzo pomocne. Wszystko to sprawia, że audyt energetyczny stał się ważnym narzędziem nie tylko dla ekologów, ale i dla inwestorów, deweloperów oraz zwykłych właścicieli domów chcących żyć oszczędniej i ekologiczniej. 

Rola audytu energetycznego w procesie ubiegania się o kredyt

W jaki sposób audyt energetyczny łączy się z lepszymi warunkami kredytu hipotecznego? Okazuje się, że bardzo ściśle. Dla banku najważniejsze jest bowiem potwierdzenie, że finansowana nieruchomość rzeczywiście jest energooszczędna i spełnia kryteria zielonego kredytu. Same deklaracje inwestora nie wystarczą – potrzebne są twarde dane i dokumenty. I tutaj właśnie pojawia się audyt energetyczny oraz pokrewne mu świadectwo charakterystyki energetycznej.

Audyt energetyczny przed budową lub zakupem domu może pomóc zaplanować inwestycję tak, by spełnić wymogi banku. Jeśli np. warunkiem uzyskania niższej marży jest nieprzekroczenie określonego poziomu zużycia energii (jak we wspomnianej ofercie Credit Agricole – 40 kWh/m² rocznie), to już na etapie projektu trzeba zadbać o odpowiednie rozwiązania techniczne. Audyt – albo projektowana charakterystyka energetyczna budynku – wskaże, czy planowany dom mieści się w tych limitach, a jeśli nie, to co należy zmienić (np. grubsza izolacja ścian, lepsze okna, rekuperacja, panele solarne itp.). Dzięki temu przyszły kredytobiorca ma szansę wprowadzić korekty w projekcie, zanim zaciągnie kredyt i rozpocznie budowę, oszczędzając sobie rozczarowania, że dom nie spełni kryteriów zielonej hipoteki.

Audyt energetyczny istniejącego budynku (np. gdy kupujemy już wybudowany dom) również bywa bardzo przydatny. Pozwala ocenić, czy dana nieruchomość kwalifikuje się do preferencyjnego kredytu. Przykładowo, jeśli kupujemy kilkuletni dom jednorodzinny, audyt może wykazać jego zapotrzebowanie na energię i klasę energetyczną. Jeżeli wyniki są korzystne (dom jest dobrze ocieplony i ma nowoczesne instalacje), możemy przedstawić raport audytora bankowi jako argument, że budynek jest energooszczędny. Bank zapewne i tak zażąda formalnego świadectwa charakterystyki energetycznej, ale posiadanie szczegółowego audytu daje nam wiedzę, czy warto ubiegać się o zielony kredyt i ewentualnie jakie ulepszenia wprowadzić, by się zakwalifikować.

W procesie ubiegania się o zielony kredyt hipoteczny kluczowe jest przedstawienie dokumentów potwierdzających efektywność energetyczną. Najczęściej będzie to wspomniane świadectwo charakterystyki energetycznej budynku (wydane przez uprawnioną osobę, określające m.in. roczne zapotrzebowanie na energię pierwotną EP). Niektóre banki wymagają dostarczenia świadectwa już na etapie wnioskowania o kredyt, inne – jak widzieliśmy w przypadku PKO BP – akceptują przedstawienie świadectwa po zakończeniu inwestycji, aby wtedy obniżyć marżę. Niezależnie od momentu, samo świadectwo często bazuje na obliczeniach i danych, które zapewnia właśnie audyt energetyczny lub projektowana charakterystyka energetyczna. Innymi słowy, bez audytu ani rusz – trudno wykazać energooszczędność domu, nie mając przeprowadzonych odpowiednich analiz.

Audyt pełni też rolę doradczą w procesie kredytowym. Bank oceniając wniosek o zielony kredyt może chcieć wiedzieć, jakie konkretnie rozwiązania ekologiczne zostaną zastosowane (np. pompa ciepła, ogrzewanie podłogowe zasilane fotowoltaiką, okna o niskim współczynniku przenikania, odzysk ciepła z wentylacji itd.). Dane z audytu lub projektu energetycznego pomagają przedstawić tę informację w uporządkowany sposób. Dla kredytobiorcy z kolei taki audyt to dodatkowy atut – pokazuje bankowi, że klient poważnie podchodzi do kwestii efektywności i ma plan na osiągnięcie zamierzonych parametrów budynku.

Warto wspomnieć, że w przypadku rozbudowy czy termomodernizacji istniejącego domu, audyt energetyczny bywa warunkiem uzyskania premii termomodernizacyjnej lub innych form dofinansowania. Jeśli planujemy zaciągnąć kredyt na remont podnoszący efektywność (np. ocieplenie starego domu), możemy skorzystać z rządowych programów dopłat – a to często wymaga właśnie wykonania audytu i przedstawienia go wraz z wnioskiem. W efekcie część kosztów kredytu może zostać spłacona z otrzymanej premii, co dodatkowo poprawia naszą sytuację finansową. Z punktu widzenia banku zaś, dofinansowanie zmniejsza ryzyko kredytowe. Tak więc audyt energetyczny pośrednio pomaga nie tylko zdobyć zielony kredyt, ale też obniżyć koszty samej inwestycji poprzez dostęp do różnych źródeł wsparcia.